La convivencia en una comunidad de propietarios puede generar conflictos relacionados con el uso de las zonas comunes. En muchas ocasiones, se aprueban acuerdos en junta que posteriormente algunos propietarios consideran abusivos o perjudiciales. Pero ¿es posible revocar un acuerdo comunitario sobre el uso de las zonas comunes?
En este artículo, analizaremos los procedimientos legales y los requisitos para modificar o anular acuerdos adoptados en una comunidad.
¿Qué se entiende por uso indebido de zonas comunes?
Las zonas comunes de una comunidad de propietarios incluyen elementos como jardines, pasillos, piscinas, azoteas, ascensores y otros espacios compartidos entre los vecinos.
El uso de estas zonas se regula mediante los estatutos de la comunidad y las decisiones adoptadas en junta de propietarios, las cuales deben respetar las mayorías exigidas por la LPH según la naturaleza del acuerdo.
El uso indebido de estos espacios se produce cuando un propietario o un tercero utiliza dichas zonas sin respetar las normas establecidas o sin contar con la aprobación de la comunidad. Algunos ejemplos comunes son:
- Uso privativo de zonas comunes sin autorización.
- Instalación de mobiliario o elementos sin el consentimiento de la comunidad.
- Ocupación indebida de plazas de garaje.
- Actividades molestas o contrarias a la normativa.
¿Qué sucede si un acuerdo sobre zonas comunes es abusivo o perjudicial?
Cuando la junta de propietarios aprueba un acuerdo que afecta el uso de las zonas comunes, este debe ajustarse a la legalidad y respetar los derechos de todos los propietarios. Sin embargo, existen situaciones en las que un acuerdo podría considerarse ilegal, abusivo o perjudicial, por ejemplo:
- Se destina un espacio común para uso exclusivo de un solo propietario sin cumplir los requisitos legales.
- Se modifica el uso de una zona común sin la unanimidad necesaria.
- Se adoptan medidas que afectan a propietarios sin su consentimiento o sin respetar sus derechos adquiridos.
¿Se puede revocar un acuerdo sobre zonas comunes?
Sí, es posible revocar un acuerdo sobre zonas comunes. Si un propietario considera que un acuerdo sobre zonas comunes es lesivo o no se ha adoptado correctamente, puede recurrir a los siguientes mecanismos:
1. Revocación del acuerdo en una nueva junta
Si la mayoría de los propietarios considera que el acuerdo debe revocarse, pueden convocar una nueva junta y someter el tema a votación. Para ello:
- Se debe incluir el punto en el orden del día de la junta ordinaria o convocar una junta extraordinaria.
- Se requiere el mismo quórum que se utilizó para aprobar el acuerdo inicial.
- Si el acuerdo original se adoptó por unanimidad, su revocación también requiere unanimidad.
2. Mediación y negociación entre vecinos
Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable intentar resolver el conflicto a través del diálogo y la mediación. Se puede presentar una solicitud formal al presidente o administrador de la comunidad para reconsiderar el acuerdo y buscar una solución consensuada.
3. Impugnación del acuerdo
Si un vecino considera que un acuerdo vulnera la legalidad o perjudica gravemente los derechos de los propietarios, podrá impugnarlo judicialmente según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Plazo: La impugnación debe realizarse dentro de los tres meses siguientes a la adopción del acuerdo. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año.
- Motivos:
- Cuando el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Cuando es gravemente lesivo para un propietario o supone un abuso de derecho.
- Cuando supone un grave perjuicio para algún propietario que no tiene obligación jurídica de soportar.
- Cuando ha sido adoptado con irregularidades formales que afectan su validez.
- Legitimación: Pueden impugnar los propietarios que, estando al corriente de pago de las cuotas comunitarias, hayan votado en contra del acuerdo, los ausentes y aquellos que indebidamente no fueron convocados a la junta.
Casos en los que los vecinos pueden revocar un acuerdo
Existen diferentes situaciones en las que los propietarios pueden solicitar la revocación de un acuerdo, por ejemplo:
- Uso abusivo de zonas comunes: Si un acuerdo permite que un propietario haga uso privativo de una zona común sin justa causa, los vecinos pueden revocar la decisión si consideran que perjudica a la comunidad.
- Instalaciones o modificaciones contrarias a la normativa: Si un acuerdo permite una modificación en las zonas comunes que incumple la normativa urbanística o la LPH, los vecinos pueden revocarlo.
- Aprobación irregular del acuerdo: Si el acuerdo se adoptó sin respetar los quórum o mayorías requeridas, se puede solicitar su anulación.
En conclusión, el uso indebido de zonas comunes es un problema recurrente en las comunidades de propietarios. Los vecinos pueden revocar un acuerdo previamente adoptado siempre que sigan el procedimiento legal y cuenten con la mayoría requerida. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas para proteger los derechos de los propietarios y garantizar el uso equitativo de los espacios comunes. Si te encuentras en esta situación, contar con asesoramiento legal especializado puede facilitar la resolución del conflicto.