La ocupación de inmuebles es uno de los temas que más debate genera en España. Con frecuencia se confunden términos como okupación, precario o incluso la llamada inquiokupación, cuando en realidad cada uno tiene un significado distinto y consecuencias legales diferentes. Conocer estas diferencias es esencial para saber cómo actuar si alguien ocupa una vivienda o local de tu propiedad.
En este artículo vamos a analizar qué es la ocupación ilegal, en qué se diferencia del precario y cuáles son las vías legales para recuperar la posesión de una vivienda o local.
¿Qué entendemos por ocupación ilegal?
La ocupación ilegal, conocida popularmente como okupación, se produce cuando una persona entra en un inmueble sin consentimiento del propietario y permanece en él. Desde el primer momento se trata de una situación ilícita.
El Código Penal (CP) distingue dos tipos principales:
- Allanamiento de morada (artículo 202 CP): se da cuando la vivienda ocupada constituye morada de alguien, es decir, un espacio donde desarrolla su vida privada, aunque sea una segunda residencia. Se castiga con prisión de seis meses a dos años, y, si hay violencia, con uno a cuatro años de prisión y multa de seis a doce meses.
- Usurpación de inmueble (artículo 245 CP): ocurre cuando se ocupa un inmueble ajeno que no es morada (como puede ser una vivienda vacía, local, herencia no habitada). Puede ser con violencia o intimidación (prisión de uno a dos años) o de forma pacífica (multa de tres a seis meses).
Un aspecto importante es que el Tribunal Supremo ha ampliado el concepto de morada. No solo es la vivienda habitual: también lo son las segundas residencias o los lugares donde alguien ejerce su intimidad (STS 587/2020, de 6 de noviembre).
¿Qué es el precario?
El precario describe una ocupación sin título, pero inicialmente consentida o tolerada por el propietario. La persona que ocupa la vivienda en precario lo hace porque el dueño se lo permite.
Un ejemplo muy común es el de un familiar que deja vivir a otro en su casa sin cobrarle alquiler. En principio no existe un contrato de arrendamiento ni otra figura jurídica, sino una cesión gratuita de uso. Sin embargo, el problema surge cuando el propietario quiere recuperar la posesión y el ocupante se niega a marcharse.
La diferencia esencial con la okupación es que el precario nace con autorización (aunque sea tácita) y solo deviene ilegítimo cuando el propietario retira ese consentimiento.
En ese momento hablamos de ocupación en precario. Esta situación se resuelve a través de la acción de desahucio por precario, prevista en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Es un procedimiento civil que no castiga un delito, sino que busca restituir al dueño la posesión del inmueble.
Diferencias fundamentales entre precario y ocupación
Aunque en ambos casos el ocupante carece de un contrato válido, las diferencias son claras:
1. El origen de la posesión
- Precario: comienza con un consentimiento, expreso o tácito, del propietario. Aunque no exista contrato, el dueño permite que alguien viva en su inmueble sin pagar.
- Okupación: nace sin consentimiento alguno. La entrada en el inmueble es ilícita desde el primer momento.
2. La calificación legal
- Precario: se resuelve en la jurisdicción civil mediante un desahucio por precario. No es un delito.
- Okupación: puede constituir delito de allanamiento o de usurpación, dependiendo del tipo de inmueble ocupado.
3. Vías legales de recuperación del inmueble
- Precario: el propietario debe interponer una demanda de desahucio por precario.
- Okupación: el propietario puede denunciar penalmente (usurpación o allanamiento) o acudir a la vía civil mediante el procedimiento específico de recuperación de la posesión (artículo 250.1.4º LEC).
4. La percepción social
- Precario: suele darse en el ámbito familiar o de confianza. La sociedad lo percibe más como un conflicto privado.
- Okupación: se ve como una vulneración directa del derecho de propiedad y genera mayor alarma social.
Procedimiento de desahucio por precario
Cuando un propietario quiere recuperar una vivienda ocupada en precario, debe acudir a los tribunales. El proceso, regulado en la LEC, sigue estas fases:
Requerimiento previo y MASC
Aunque la ley no obliga a enviar un requerimiento antes de demandar, en la práctica es muy recomendable remitir un burofax con acuse de recibo reclamando la entrega del inmueble. Esto no solo acredita la voluntad del propietario de recuperar su posesión, sino que también servirá como prueba de la negativa del ocupante a desalojar.
Desde abril de 2025, además, se exige intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) —como la mediación o la conciliación— antes de acudir al juzgado. Se trata de un requisito de procedibilidad: si el propietario no acredita que lo intentó, la demanda será inadmitida. Dentro de este marco se incluye la oferta vinculante confidencial. Con ello se busca favorecer que el conflicto se resuelva de manera rápida y eficaz fuera de los tribunales, sin que ninguna de las partes vea comprometida su posición procesal por haber intentado negociar previamente.
Demanda y admisión a trámite
Si la vía extrajudicial fracasa, el propietario o titular legítimo puede presentar la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique el inmueble. En la demanda debe acreditarse la titularidad de la vivienda (con escrituras, notas registrales o contratos) y explicarse la situación de precario.
El juzgado admitirá la demanda y emplazará al ocupante, dándole un plazo de 10 días para contestar y, en su caso, exhibir un título que justifique su ocupación. Si el documento aportado resultara falso, el propietario puede solicitar una prueba pericial para acreditar su falsedad.
Vista, sentencia y lanzamiento
Si el ocupante presenta oposición, se señalará una vista oral en la que ambas partes expondrán sus argumentos. Si no contesta en plazo, el procedimiento avanza directamente hacia la sentencia.
En la sentencia, el juez estimará o desestimará la demanda. En caso de estimación, se ordena la entrega de la posesión al demandante y se fija fecha para el lanzamiento judicial si el ocupante no abandona voluntariamente. Llegado el día, la comisión judicial, con apoyo de la policía si es necesario, procede al desalojo efectivo.
Particularidades del desahucio por precario
Este tipo de desahucio presenta varias características que lo diferencian de otros:
- No depende de un impago, como ocurre en el desahucio por falta de pago, sino de la ausencia de título.
- Puede ejercitarse en cualquier momento desde que el propietario retira su consentimiento y el ocupante se niega a marcharse.
- La carga de la prueba recae en el demandado, que debe acreditar que tiene un derecho válido para permanecer en el inmueble.
- Suele estar ligado a relaciones personales o familiares, lo que añade complejidad práctica al conflicto.
Este procedimiento se aplica a cualquier supuesto: hijos que no quieren marcharse, hermanos que ocupan una vivienda heredada, o coherederos que impiden la posesión tras el reparto. En todos ellos la clave es demostrar que no hay un título válido.
Cabe señalar que si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad y el demandante es un gran tenedor (posee diez inmuebles o más), los servicios sociales deben intervenir antes del lanzamiento, lo que puede ralentizar el proceso.
Procedimiento frente a la ocupación ilegal
Si se trata de una ocupación sin consentimiento, el propietario dispone de varias vías:
1. Actuar en las primeras 48 horas
Cuando la entrada es reciente y flagrante, la policía puede desalojar de inmediato sin orden judicial, siempre que se trate de una morada. Por eso es esencial denunciar en cuanto se detecta la ocupación y aportar pruebas de que se reside en la vivienda (empadronamiento, recibos de suministros, testimonios de vecinos).
2. Vía penal
Se interpone denuncia por allanamiento (artículo 202 CP) o usurpación (artículo 245 CP). Con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, estos delitos pueden tramitarse como juicios rápidos (artículo 795 de la LECrim), lo que supone:
- Audiencia en 72 horas.
- Juicio en un máximo de 15 días.
- Posibilidad de desalojo cautelar inmediato si el ocupante no acredita título.
Además, la carga de la prueba se invierte: los ocupantes deben demostrar que tienen derecho a estar allí.
3. Vía civil
El propietario puede acudir al juicio verbal por desahucio (artículo 250.1.4º y 437.3 bis LEC), incluso contra “ignorados ocupantes”. Se exige haber intentado previamente una solución extrajudicial (MASC, medios adecuados de resolución de conflictos).
En conclusión, distinguir entre precario y ocupación es esencial para aplicar la respuesta legal adecuada. El precario surge normalmente de un consentimiento inicial, que puede ser tácito, y se resuelve en la vía civil mediante un desahucio cuando el propietario retira su autorización. En cambio, la ocupación ilegal nace sin consentimiento desde el primer momento y puede constituir un delito de allanamiento o usurpación, lo que habilita tanto la denuncia penal como el procedimiento civil de recuperación de la posesión.
Comprender estas diferencias permite al propietario reaccionar con rapidez y eficacia, eligiendo la estrategia legal más adecuada para proteger su derecho de propiedad.