Las obras en una comunidad de propietarios pueden ser motivo de conflictos entre vecinos, especialmente cuando no han sido previamente consensuadas. La Ley de Propiedad Horizontal establece los requisitos y procedimientos que deben seguirse para la realización de obras en elementos comunes y privativos, así como las opciones legales que tienen los propietarios afectados por actuaciones no autorizadas.
En este artículo, analizaremos qué derechos tienen los vecinos, qué medidas pueden adoptar y cuáles son las consecuencias legales de realizar obras sin el debido consentimiento.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 7.1, establece que los propietarios pueden realizar modificaciones en el interior de sus viviendas o locales siempre que no alteren elementos comunes ni perjudiquen a otros propietarios. Sin embargo, cualquier obra que afecte a elementos estructurales, fachada o zonas comunes requiere autorización previa de la comunidad de propietarios.
Si un propietario realiza obras sin la aprobación debida, la comunidad puede exigir la restauración del estado original y, en su caso, acudir a los tribunales para defender sus derechos.
Diferencia entre elementos comunes y privativos
Para entender cuándo es necesario el consentimiento de la comunidad, es esencial distinguir entre elementos comunes y privativos:
- Elementos comunes: Incluyen la fachada, estructura, cubiertas, instalaciones generales, escaleras y otros espacios compartidos. Cualquier modificación en estos elementos requiere aprobación de la comunidad.
- Elementos privativos: Son aquellos espacios de uso exclusivo del propietario, como el interior de la vivienda o local. En estos casos, el propietario puede realizar obras sin necesidad de autorización, siempre que no afecten a elementos comunes.
Tipos de obras en una comunidad y su regulación
Dentro de una comunidad de propietarios, las obras pueden clasificarse en varias categorías según su naturaleza y el impacto que tengan en el edificio:
1. Obras necesarias o de mantenimiento
Son aquellas que resultan imprescindibles para garantizar la conservación y habitabilidad del edificio. Según el artículo 10.1 de la LPH, estas obras no requieren un acuerdo previo de la junta de propietarios y deben ser asumidas obligatoriamente por la comunidad. Ejemplos de estas obras incluyen:
- Reparación de fachadas por peligro de desprendimientos.
- Arreglo de humedades en zonas comunes.
- Obras de accesibilidad (como la instalación de un ascensor) cuando lo soliciten personas con discapacidad o mayores de 70 años.
2. Obras de mejora
Son aquellas que no son estrictamente necesarias pero que pueden aumentar el valor o la funcionalidad del inmueble. Según el artículo 17.4 de la LPH, para la aprobación de estas obras se necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, salvo que impliquen una cuota especial de gasto excesiva para los vecinos, en cuyo caso, los disidentes no estarán obligados a contribuir.
Ejemplos de obras de mejora incluyen:
- Instalación de paneles solares.
- Cambio de la puerta del portal por una automática.
- Construcción de una piscina comunitaria.
3. Obras privativas que afectan elementos comunes
Cuando un propietario decide realizar obras dentro de su vivienda o local que afectan a elementos comunes (fachadas, terrazas, estructura del edificio, etc.), está obligado a contar con la autorización de la junta de propietarios, como indica el artículo 7.1 de la LPH. Sin este permiso, las obras pueden ser consideradas ilegales y sujetas a sanciones.
Ejemplos de este tipo de obras incluyen:
- Cerrar una terraza que forma parte de la fachada.
- Realizar una apertura en un muro de carga.
- Colocar aparatos de aire acondicionado en elementos comunes sin autorización.
4. Obras en elementos comunes de uso privativo
Existen situaciones en las que un propietario tiene uso exclusivo de un elemento común, como una terraza o patio. Aunque pueda parecer que tiene total libertad para realizar obras, la jurisprudencia ha determinado que cualquier modificación debe contar con el visto bueno de la comunidad si altera la configuración del edificio o afecta a terceros.
¿Qué hacer ante obras no consensuadas?
Si un propietario realiza obras sin contar con la autorización de la comunidad, los vecinos pueden tomar varias medidas para exigir la paralización o restitución de los elementos afectados.
1. Comunicación y requerimiento formal
El primer paso ante una obra no consensuada es notificar al propietario sobre la ilegalidad de su actuación. Para ello, la comunidad puede enviar un requerimiento formal en el que se inste al cese inmediato de las obras y, en su caso, la restitución de los elementos comunes a su estado original.
2. Junta de propietarios y acuerdo de actuación
Si el propietario ignora el requerimiento, la junta de propietarios debe convocar una reunión para debatir las medidas a tomar. En esta junta se puede decidir si se emprenden acciones legales o si se intenta llegar a un acuerdo amistoso.
3. Acciones judiciales
Si el propietario no atiende al requerimiento o no rectifica su actuación, la comunidad puede interponer una judicial para solicitar la demolición de las obras y la reposición al estado original. Este procedimiento se basa en el artículo 7.1 de la LPH y puede dar lugar a sanciones o indemnizaciones si se demuestra perjuicio para la comunidad.
Por otro lado, si las obras afectan a la estructura del edificio o incumplen normativas urbanísticas, el ayuntamiento puede intervenir y ordenar la paralización de las obras. Es importante revisar las ordenanzas municipales y denunciar la situación ante la administración local.
4. Sanciones económicas
Algunas comunidades incluyen en sus estatutos sanciones económicas para propietarios que realicen obras sin autorización. Estas sanciones pueden consistir en multas o en la obligación de sufragar los costes de restitución.
¿Qué puede hacer un propietario afectado por obras no autorizadas?
Si un vecino se ve afectado por obras ilegales realizadas en su comunidad, puede tomar las siguientes medidas:
- Revisar la legalidad de las obras: Comprobar si han sido aprobadas en junta y si cumplen con la normativa vigente.
- Informar a la comunidad: Notificar a la junta de propietarios y solicitar la intervención del administrador de fincas.
- Solicitar una mediación: En algunos casos, es posible llegar a un acuerdo extrajudicial con el propietario infractor.
- Denunciar ante el ayuntamiento: Si las obras vulneran normativas urbanísticas, el consistorio puede actuar de oficio.
- Iniciar acciones legales: Si el infractor persiste, la comunidad o el propietario afectado pueden acudir a los tribunales para exigir la reposición al estado original y, si procede, una indemnización por daños y perjuicios.
En conclusión, las obras no consensuadas en una comunidad de propietarios pueden generar conflictos y conllevar importantes consecuencias legales. Es fundamental que los propietarios conozcan sus derechos y obligaciones, así como las vías legales para actuar en caso de incumplimientos. La Ley de Propiedad Horizontal establece procedimientos claros para la aprobación de obras, y su incumplimiento puede derivar en sanciones, demandas judiciales y órdenes de demolición.
Ante cualquier duda, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal.