En una comunidad de propietarios, las decisiones que afectan a todos los vecinos se toman en las juntas de propietarios. Sin embargo, no todos los acuerdos adoptados son definitivos. En ocasiones, algunos propietarios pueden considerar que un acuerdo perjudica sus derechos o es contrario a la ley y, por lo tanto, deciden impugnarlo.
Pero, ¿cuándo es posible hacerlo? En este artículo vamos a explicarte cuáles son los motivos válidos para impugnar un acuerdo de la junta de propietarios, los plazos que debes tener en cuenta y los pasos a seguir.
Base legal de la impugnación
El derecho a impugnar los acuerdos de la junta de propietarios está regulado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Este artículo establece tres supuestos concretos en los que un propietario puede acudir a los tribunales para solicitar la anulación de un acuerdo:
- Cuando sean contrarios a la ley o estatutos de la comunidad.
- Cuando sean gravemente lesivos para la comunidad o algún propietario en particular.
- Cuando impliquen un abuso de derecho o un fraude de ley.
Motivos válidos para impugnar un acuerdo de la junta
a) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad
El primer motivo para impugnar un acuerdo es que este sea contrario a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la comunidad. Esto ocurre cuando se aprueban decisiones que vulneran normas legales o estatutarias. Algunos ejemplos son:
- Aprobar obras que afectan elementos comunes sin cumplir los requisitos legales.
- Modificar los coeficientes de participación sin la unanimidad exigida.
- Establecer cuotas de gastos que no respetan lo establecido en la LPH o los estatutos.
- Imponer restricciones al uso de las viviendas sin base legal.
b) Acuerdos lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
Un acuerdo también puede ser impugnado si es gravemente perjudicial para la comunidad o beneficia de manera injustificada a uno o varios propietarios sobre el resto.
Ejemplos de este supuesto incluyen:
- Eximir a un propietario del pago de gastos sin justificación.
- Aprobar obras que beneficien a un solo vecino y afecten al resto.
- Alquilar elementos comunes a un propietario en condiciones favorables sin beneficio para la comunidad.
c) Acuerdos que causen un perjuicio grave a un propietario y no tenga la obligación de soportarlo
La ley también permite impugnar un acuerdo cuando éste perjudique gravemente a un propietario y no exista obligación legal de soportarlo.
Ejemplos de este tipo de acuerdos son:
- Aprobar el cierre de un acceso que limita el uso de una propiedad privativa.
- Establecer restricciones de uso a determinadas viviendas sin justificación.
- Acordar la realización de obras que afectan directamente a un propietario sin su consentimiento.
d) Acuerdos adoptados con abuso de derecho o en fraude de ley
Un acuerdo se considera adoptado en fraude de ley cuando, a pesar de cumplir formalmente con la normativa, se usa con la finalidad de eludir la ley o de perjudicar a terceros sin una justificación objetiva y razonable. Algunos ejemplos incluyen:
- Aprobar acuerdos con mayoría simple cuando la ley exige unanimidad.
- Excluir a propietarios de la junta para que no puedan votar.
- Aplicar normas de forma discriminatoria entre los propietarios.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
No todos los vecinos pueden impugnar un acuerdo de la comunidad. Para hacerlo, el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el cumplimiento de ciertas condiciones:
- Los propietarios que hubieran votado en contra del acuerdo en la junta.
- Los propietarios que hubieran salvado su voto. Es decir, aquellos que, aunque presentes, no se pronunciaron en el momento de la votación.
- Los propietarios ausentes por cualquier causa. Incluso si no asistieron a la junta, tienen derecho a impugnar.
- Los propietarios que hubiesen sido indebidamente privados de su derecho de voto.
Además, para poder impugnar un acuerdo, el propietario deberá estar al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o, en su defecto, haber consignado judicialmente dichas cantidades antes de presentar la impugnación.
Sin embargo, esta obligación de estar al corriente de pago no se aplicará cuando la impugnación esté relacionada con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), ya que podría existir un conflicto sobre la legalidad del cobro de dichas cuotas.
Plazos para impugnar un acuerdo
El artículo 18.3 de la LPH establece diferentes plazos para impugnar un acuerdo, dependiendo del motivo:
- Acuerdos contrarios a la ley o los estatutos: 1 año desde su adopción.
- Acuerdos lesivos para la comunidad o un propietario, o con abuso de derecho: 3 meses desde su adopción.
El cómputo del plazo comienza desde el día de celebración de la Junta, a excepción de los propietarios ausentes, cuyo plazo comenzará a computar desde la notificación del acuerdo.
Procedimiento para impugnar un acuerdo
Si decides impugnar un acuerdo, estos son los pasos a seguir:
Paso 1: Intento de solución amistosa
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar llegar a un acuerdo dentro de la comunidad. Puede hacerse solicitando la inclusión del tema en el orden del día de la siguiente junta o enviando un escrito al presidente y administrador de la comunidad.
Paso 2: Presentación de demanda
Si no hay solución, el siguiente paso es presentar una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la comunidad. En la demanda deben incluirse:
- Datos del propietario demandante.
- Copia del acta de la junta donde se aprobó el acuerdo.
- Motivos de impugnación según la Ley de Propiedad Horizontal.
- Pruebas que acrediten el perjuicio o ilegalidad del acuerdo.
Paso 3: Resolución judicial
Una vez presentada la demanda, el juez analizará el caso y dictará sentencia. Si se estima la impugnación, el acuerdo quedará anulado y la comunidad no podrá ejecutarlo. En caso contrario, el acuerdo seguirá vigente.
Consecuencias de la impugnación
Si la demanda prospera y el juez declara nulo el acuerdo:
- El acuerdo se considerará inexistente y no podrá ejecutarse.
- La comunidad podría ser condenada a asumir los gastos del juicio.
- Los propietarios afectados podrán reclamar indemnizaciones si han sufrido perjuicios económicos.
En conclusión, impugnar un acuerdo de la junta de propietarios es un derecho que tienen los propietarios cuando consideran que una decisión adoptada vulnera la legalidad, es perjudicial o se ha tomado sin respetar los procedimientos establecidos. Sin embargo, no todos los acuerdos pueden ser impugnados, y es fundamental conocer los motivos válidos y los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal.
Si te encuentras en una situación en la que un acuerdo de la comunidad afecta negativamente tus derechos o intereses, es recomendable analizar detalladamente las circunstancias y, si procede, actuar dentro de los plazos establecidos. Recuerda que el éxito de una impugnación depende de cumplir con los requisitos legales y presentar una argumentación sólida respaldada por pruebas.
En caso de duda, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal puede ser la mejor estrategia para garantizar la defensa de tus derechos y evitar consecuencias indeseadas.