El impago de la renta de alquiler es uno de los problemas más frecuentes en las relaciones arrendaticias. Para un arrendador, no recibir el pago mensual supone no solo una pérdida económica, sino también la necesidad de iniciar un procedimiento judicial para recuperar su vivienda.
En este artículo vamos a explicarte cómo funciona el desahucio por impago de alquiler en España, cuáles son los pasos a seguir y qué normativa regula este procedimiento, incluyendo las novedades que entraron en vigor este 2025.
¿Qué es el desahucio por impago de alquiler?
El desahucio es el procedimiento judicial que permite al arrendador (propietario) recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones, siendo la más común la falta de pago de la renta o de otras cantidades asimiladas (como suministros, comunidad o IBI, si así se pactó en el contrato).
La base jurídica se encuentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 27.2.a) faculta al arrendador a resolver el contrato por impago. El procedimiento judicial está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Paso 1: Intento extrajudicial obligatorio desde abril de 2025
Hasta ahora el arrendador podía acudir directamente al juzgado, pero la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido un cambio decisivo: desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio acreditar que se ha intentado previamente un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).
Entre las opciones reconocidas están:
- Mediación.
- Conciliación privada o notarial.
- Negociación asistida.
- Oferta Vinculante Confidencial (OVC), la más habitual.
La OVC se realiza mediante un burofax o email certificado en el que se ofrece al inquilino pagar la deuda o entregar voluntariamente la vivienda. El arrendador debe esperar 30 días desde la recepción del burofax antes de poder demandar. En caso de mediación o conciliación, el plazo máximo de espera es de tres meses.
Si se alcanza un acuerdo en el MASC y se eleva a escritura pública, este puede ejecutarse directamente si el inquilino incumple, sin necesidad de presentar una nueva demanda.
Paso 2: Enervación del desahucio
El artículo 22.4 de la LEC reconoce al inquilino el derecho a enervar el desahucio: evitar el desalojo pagando la totalidad de la deuda dentro de los 10 días hábiles posteriores a la notificación de la demanda.
Sin embargo, este derecho tiene límites:
- Solo se puede ejercer una vez por contrato.
- No se admite si el arrendador ya requirió el pago de forma fehaciente con al menos un mes de antelación y el inquilino no pagó.
Con la nueva obligación de MASC, el margen para enervar se verá restringido, ya que el intento de resolución extrajudicial puede cumplir ese requisito previo.
Paso 3: Presentación de la demanda
Si el intento extrajudicial fracasa, el arrendador puede presentar demanda de desahucio por impago en el juzgado de primera instancia donde se ubica el inmueble.
La demanda debe ir firmada por abogado y procurador (salvo excepciones de cuantía menor a 2.000 euros, poco frecuentes) y debe acompañarse de:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificantes del impago.
- Documento acreditativo del intento de MASC.
- Reclamación de rentas vencidas y las que se devenguen hasta la entrega de llaves.
Este procedimiento se tramita por juicio verbal (artículo 250.1.1º LEC).
Paso 4: Notificación judicial y plazo para responder
El juzgado admite la demanda y dicta decreto de señalamiento, en el que ya se fijan dos fechas:
- La fecha del juicio (solo si el inquilino se opone).
- La fecha del lanzamiento (desalojo), que se ejecutará si no hay pago ni oposición.
El inquilino dispone de 10 días hábiles desde la notificación para:
- Pagar y enervar el desahucio (si procede).
- Oponerse con abogado y procurador.
- Solicitar justicia gratuita dentro de los primeros 3 días, lo que suspende el plazo.
La notificación debe intentarse primero en el domicilio arrendado; solo en caso de imposibilidad se permite la notificación por edictos en el Tablón Edictal Judicial Único (TEJU).
Paso 5: Oposición del inquilino
Si el inquilino se opone, se celebrará juicio verbal. Los motivos habituales de oposición son:
- Haber pagado total o parcialmente la deuda.
- Existencia de errores en la cantidad reclamada.
- Compensaciones por gastos que correspondían al arrendador.
- Defectos de forma en el requerimiento o la notificación.
El juez resolverá mediante sentencia, que puede ordenar el desahucio y condenar al pago de rentas e intereses.
Paso 6: Sentencia, auto o decreto de desahucio
El procedimiento puede finalizar de tres formas:
- Decreto de desahucio: si el inquilino no se opone ni paga.
- Sentencia estimatoria: si se celebra juicio y se acredita el impago.
- Auto de desahucio: si no hay oposición.
En todos los casos se da por resuelto el contrato y se ordena el lanzamiento en la fecha señalada.
Paso 7: Lanzamiento y recuperación del inmueble
El lanzamiento es el acto en el que la comisión judicial, asistida de un cerrajero si es necesario, desaloja al inquilino y devuelve la posesión al propietario (artículos 703 y 704 LEC).
Si en la vivienda hay menores, personas dependientes o en situación de vulnerabilidad, el juzgado debe comunicarlo a servicios sociales, pudiendo suspenderse el lanzamiento hasta 2 meses (o 4 meses si el arrendador es gran tenedor), según el artículo 441.5 LEC y la Ley 12/2023.
Paso 8: Reclamación de rentas y ejecución forzosa
Además de recuperar el inmueble, el arrendador puede reclamar las rentas vencidas, intereses y las que se generen hasta la entrega efectiva de llaves.
Si el inquilino no paga voluntariamente en los 20 días hábiles posteriores a la resolución firme, el arrendador puede iniciar ejecución forzosa para embargar bienes, cuentas bancarias, nóminas o devoluciones tributarias.
El artículo 1966.3 del CC establece que estas deudas prescriben a los 5 años desde que cada mensualidad es exigible.
Aspectos clave a tener en cuenta
- El arrendador nunca puede cambiar cerraduras ni acceder a la vivienda por su cuenta: hacerlo puede constituir un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal).
- El procedimiento, aunque se denomina “exprés”, puede tardar entre 4 y 12 meses según las incidencias (oposiciones, vulnerabilidad, notificaciones).
- El arrendador puede reclamar también daños y perjuicios si hay desperfectos en el inmueble más allá del uso normal.
En conclusión, el desahucio por impago de alquiler en España es un procedimiento que busca equilibrar el derecho del arrendador a recuperar su inmueble con las garantías procesales del inquilino. La gran novedad es que, desde abril de 2025, será imprescindible acreditar un intento extrajudicial de resolución antes de acudir al juzgado.
Los pasos clave son: el intento de MASC, la demanda, la notificación, la posibilidad de enervar, la oposición del inquilino, la sentencia o decreto y, finalmente, el lanzamiento. Todo ello dentro de un marco legal que también protege a los colectivos vulnerables y permite al arrendador recuperar tanto la posesión como las rentas debidas.
Actuar con rapidez, conservar toda la documentación y contar con asesoramiento jurídico especializado son las mejores garantías para afrontar con éxito este procedimiento.