En España, el procedimiento de desahucio es una herramienta legal que permite al propietario recuperar la posesión de su vivienda o local cuando el inquilino incumple sus obligaciones o alguien permanece en el inmueble sin derecho. No obstante, no todos los conflictos entre arrendador y arrendatario justifican un desahucio: la ley delimita claramente los supuestos en los que puede ejercitarse esta acción.
En este artículo vamos a analizar cuáles son las causas legales que permiten iniciar un procedimiento de desahucio.
Marco legal aplicable
El desahucio se apoya en distintas normas del ordenamiento jurídico español:
- La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que regula el procedimiento judicial (artículos 249 y ss., especialmente el 250.1.1º).
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de arrendamiento de vivienda y de uso distinto (artículos 27 y 35).
- El Código Civil (CC), que en su artículo 1569 establece causas generales de desahucio cuando el arrendamiento se rige por esta norma.
1. Impago de la renta y cantidades asimiladas
La causa más habitual de desahucio es el impago del alquiler por parte del inquilino. El artículo 27.2.a LAU señala expresamente que el arrendador podrá resolver el contrato si el inquilino no paga la renta. Pero no solo hablamos de las mensualidades: también se incluyen las denominadas “cantidades asimiladas”, como:
- Gastos de comunidad repercutidos al arrendatario.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si así se pactó.
- Suministros como agua, luz o gas, cuando se haya acordado su abono por el inquilino en el contrato.
- La fianza inicial o sus actualizaciones periódicas (artículo 36 LAU).
Por ejemplo, si un inquilino paga regularmente el alquiler, pero deja de abonar los gastos de comunidad que se pactaron en el contrato, el arrendador puede igualmente iniciar un desahucio por impago.
Además, el artículo 22.4 LEC contempla la posibilidad de enervar el desahucio, es decir, pagar lo debido antes del juicio y conservar el contrato. No obstante, solo se permite una vez; si el arrendatario reincide en el impago, ya no podrá evitar el desahucio.
Para una información completa sobre cómo se lleva a cabo este tipo de desahucio, te recomendamos leer nuestro artículo “Desahucios por impago de alquiler: pasos y normativa vigente”.
2. Expiración del plazo contractual
Otra causa frecuente es la finalización del contrato de arrendamiento y la negativa del inquilino a abandonar la vivienda. Según el artículo 9 LAU, la duración mínima obligatoria de los contratos es de cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica.
Transcurrido ese tiempo, y comunicada la voluntad de no renovar, el inquilino debe abandonar la vivienda. Si se queda sin título válido, el propietario podrá iniciar el procedimiento judicial de desahucio por expiración de plazo (artículo 250.1.1º LEC).
Por ejemplo, un contrato firmado en 2016 con duración de tres años, prorrogado obligatoriamente hasta 2021. Si en ese momento el arrendador comunicó su voluntad de no renovar, pero el inquilino sigue ocupando la vivienda, procede el desahucio.
3. Incumplimiento de obligaciones contractuales distintas del pago
Más allá del pago, el inquilino tiene otras obligaciones contractuales cuyo incumplimiento también justifica un desahucio. El artículo 27.2 LAU recoge, entre otras, las siguientes:
- Subarriendo o cesión inconsentida: Si el inquilino cede la vivienda o la alquila a terceros sin permiso expreso del arrendador.
- Obras no autorizadas: Cuando el arrendatario realiza obras que alteran la vivienda sin consentimiento.
- Daños dolosos causados en el inmueble.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, que perturben la convivencia o vulneren la normativa.
- Dejar de destinar la vivienda a uso habitual: por ejemplo, alquilarla para vivienda habitual y utilizarla como oficina o local comercial sin autorización.
Ejemplo: un inquilino convierte un piso arrendado como vivienda en un despacho profesional abierto al público, sin autorización. Aunque pague la renta puntualmente, el arrendador puede resolver el contrato y solicitar su desahucio por incumplimiento contractual.
4. Necesidad del arrendador de ocupar la vivienda
La LAU reconoce que el propietario puede necesitar la vivienda para sí o para familiares directos. El artículo 9.3 LAU establece que, una vez transcurrido el primer año de contrato, el arrendador, siempre que sea una persona física, puede denegar la prórroga obligatoria si necesita la vivienda para él, sus hijos o su cónyuge en caso de separación o divorcio.
Para ello:
- Debe comunicarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación.
- Debe ocupar efectivamente la vivienda en un plazo de tres meses desde el desalojo.
Por ejemplo, un arrendador separado que necesita la vivienda para vivir con sus hijos puede solicitar la finalización del contrato si lo notifica en tiempo y forma. Si no ocupa la vivienda en plazo, el inquilino podría reclamar volver o ser indemnizado.
5. Desahucio por precario y ocupación ilegal
El desahucio por precario (artículo 250.1.2º LEC) se da cuando alguien ocupa un inmueble sin pagar renta ni tener título jurídico que lo justifique, es decir, el ocupante no tiene contrato de arrendamiento, ni usufructo, ni ningún derecho real o personal que le habilite para usar el inmueble.. Por ejemplo: un propietario deja que un familiar viva en su piso “mientras encuentra otra casa”, sin contrato ni contraprestación. Si después decide recuperar la vivienda y el familiar se niega, puede presentar demanda de desahucio por precario.
La normativa actual también contempla el desahucio exprés contra ocupantes ilegales, que busca agilizar la recuperación de la vivienda frente a ocupaciones no consentidas.
En este punto, te invitamos a leer nuestro post: “Ocupación ilegal: diferencias legales entre precario y okupación”.
En conclusión, el desahucio es un mecanismo estrictamente regulado por la LAU, el CC y la LEC, que solo puede ejercerse en supuestos tasados: impago, incumplimiento de obligaciones, expiración de plazo, necesidad de la vivienda, subarriendo inconsentido, daños, actividades ilícitas o ocupación sin título.
Cada causa requiere un cumplimiento riguroso de la normativa y de los plazos procesales, lo que hace imprescindible contar con asesoramiento especializado. Para el arrendador, supone la vía para recuperar su propiedad; para el arrendatario, es la garantía de que no será desalojado arbitrariamente, sino únicamente en los supuestos que la ley contempla.