En el derecho civil español, uno de los conflictos más frecuentes se produce cuando alguien ocupa una vivienda o finca sin título que justifique su posesión. Para estos casos existe el desahucio por precario, un procedimiento judicial específico que permite al propietario recuperar la posesión de su inmueble.
Vamos a explicarte qué significa exactamente el concepto de precario, cómo se regula en nuestra legislación, qué fases tiene el procedimiento y qué aspectos prácticos debes tener en cuenta para gestionarlo de manera eficaz.
¿Qué es el precario?
Se considera precario la situación en la que alguien ocupa un inmueble sin pagar renta ni contraprestación alguna y sin contar con título jurídico válido que ampare su posesión, pero lo ocupa de forma inicialmente consentida o tolerada por el propietario.
En otras palabras, se está ante un precario cuando:
- El ocupante no es arrendatario (porque no hay contrato de alquiler).
- Tampoco es usufructuario, comodatario o titular de un derecho real de uso.
- Carece de cualquier título jurídico que legitime su posesión.
Ejemplo claro: un familiar que vive en un piso de su hermano “de favor” sin pagar alquiler. Mientras exista tolerancia, la situación se mantiene, pero el día que el propietario decide revocar ese permiso, el ocupante pasa a estar en precario y debe abandonar la vivienda.
Es importante subrayar que el empadronamiento no genera derecho de uso. Una persona puede estar empadronada en una vivienda y carecer de cualquier título que le legitime a permanecer en ella.
Regulación legal del desahucio por precario
El desahucio por precario se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): su artículo 250.1.2º establece que las demandas para recuperar la posesión de un inmueble cedido en precario se tramitan mediante juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía.
A diferencia de otros desahucios, como el de falta de pago, aquí no se exige acreditar impagos, sino la ausencia de título. Además, la jurisprudencia ha establecido que la carga de la prueba corresponde al demandado: quien se encuentra ocupando la vivienda debe acreditar que tiene derecho a permanecer en ella, ya que el propietario no puede probar algo inexistente.
¿Quién puede interponer un desahucio por precario?
El legitimado para iniciar este procedimiento es el propietario o titular del derecho real de uso sobre el inmueble (por ejemplo, el usufructuario). Basta con acreditar la titularidad registral o documental de la finca para ejercitar la acción.
Procedimiento del desahucio por precario
El desahucio por precario se desarrolla a través del juicio verbal regulado en los artículos 437 a 447 de la LEC. Este procedimiento se articula en varias fases:
1. Requerimiento previo y MASC: novedades desde 2025
Aunque la ley no exige expresamente un requerimiento previo, en la práctica es habitual enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido reclamando la devolución del inmueble. Este documento cumple varias funciones:
- Deja constancia de la voluntad del propietario de recuperar su posesión.
- Permite probar la negativa del ocupante a abandonar la vivienda.
Desde abril de 2025, constituye un paso imprescindible porque la ley exige intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias (MASC) —mediación, conciliación u oferta vinculante confidencial— antes de presentar la demanda. Si el propietario no acredita este intento, la demanda será inadmitida.
Este cambio busca favorecer soluciones rápidas y extrajudiciales, aunque en la práctica muchos casos terminan igualmente en el juzgado.
2. Demanda y admisión
El propietario, usufructuario o titular legítimo presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia donde se ubica el inmueble, acompañando títulos de propiedad (escrituras, nota simple registral, etc.), así como del documento que justifique el intento previo de MASC.
El juzgado admite a trámite la demanda y notifica al ocupante, que dispone de 10 días para contestar y aportar, en su caso, un título que justifique la ocupación.
3. Vista
Si el demandado se opone, se celebra vista en la que ambas partes exponen sus argumentos y presentan pruebas. Si no contesta, el procedimiento avanza hacia la sentencia sin necesidad de vista.
4. Sentencia
El juez dictará sentencia estimando o desestimando la demanda. En caso favorable al propietario, se ordena la restitución de la posesión y se fija fecha de lanzamiento.
5. Lanzamiento judicial
Si el ocupante no abandona voluntariamente, se procede al desalojo efectivo en la fecha señalada, con intervención de la comisión judicial y, si es necesario, de las Fuerzas y Cuerpos de seguridad del Estado.
Consecuencias para el ocupante
El demandado que pierde un desahucio por precario debe:
- Abandonar el inmueble en el plazo que señale el juzgado.
- Asumir las costas del procedimiento, salvo que el juez disponga lo contrario.
- En algunos casos, responder de los daños y perjuicios ocasionados por la ocupación (por ejemplo, si se acreditan impagos de suministros o deterioros en la vivienda).
Supuestos frecuentes
El desahucio por precario suele darse en contextos personales o familiares, lo que añade un componente emocional que complica la gestión:
- Un padre que deja a su hijo vivir en un piso en propiedad sin pagar alquiler. Cuando el padre decide que quiere venderlo, el hijo debe abandonarlo. Si no lo hace, se interpone desahucio por precario.
- Extinción de condominio entre hermanos: uno se queda en la vivienda común sin pagar renta.
- Exparejas no casadas ni con medidas judiciales: la permanencia en el inmueble puede derivar en precario.
- Vivienda heredada: un coheredero impide el uso al resto.
En estos casos, además de la vía judicial, el juez puede valorar las circunstancias personales, sobre todo si hay menores o personas en situación de vulnerabilidad.
Ocupantes vulnerables y grandes tenedores
La normativa y la práctica judicial han incorporado medidas de protección para colectivos vulnerables:
- Si el ocupante acredita situación de vulnerabilidad (menores, dependencia, ingresos bajos), el juzgado puede suspender temporalmente el lanzamiento hasta que intervengan los servicios sociales.
- Si el demandante es un gran tenedor (diez o más inmuebles), la intervención de servicios sociales es obligatoria antes de ejecutar el desalojo.
Esto no impide la estimación del desahucio, pero puede ralentizar el lanzamiento.
Consejos prácticos para propietarios
- No recurrir a vías de hecho: cambiar cerraduras o desalojar por cuenta propia puede constituir delito de coacciones.
- Valorar acuerdos amistosos: a veces resulta más rápido pactar un plazo de salida o formalizar un contrato de alquiler.
- Actuar con rapidez: cuanto antes se inicie el proceso, antes se recupera la posesión.
- Asesorarse con un abogado especializado: no solo es obligatorio, sino fundamental para evitar errores procesales.
En conclusión, el desahucio por precario es la vía legal que permite al propietario recuperar su vivienda o finca cuando alguien la ocupa sin contrato ni derecho alguno. Se trata de un procedimiento regulado en la LEC, que ha ido perfilándose a través de la jurisprudencia, y que desde 2025 incluye la obligación de intentar previamente un MASC antes de acudir al juzgado.
Aunque es un proceso relativamente ágil frente a otras acciones civiles, no está exento de complejidades, especialmente cuando afecta a familiares, herederos o exparejas, o cuando entran en juego situaciones de vulnerabilidad que pueden retrasar el lanzamiento. Por eso, resulta esencial preparar bien la documentación, realizar un requerimiento previo fehaciente y contar con un abogado especializado en desahucios que guíe cada paso.
En definitiva, gestionar correctamente un desahucio por precario no solo garantiza recuperar la posesión de un inmueble con plena seguridad jurídica, sino que también evita riesgos penales por actuaciones indebidas y ofrece soluciones ante conflictos que, en muchos casos, tienen un trasfondo personal delicado.