En las comunidades de propietarios, la toma de decisiones es un proceso fundamental para el mantenimiento y la convivencia en el edificio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece diferentes mayorías para adoptar acuerdos, dependiendo de la importancia de la medida que se quiere aprobar. Sin embargo, algunos acuerdos requieren la unanimidad de todos los propietarios.
Ahora bien, ¿qué ocurre si esta unanimidad no se logra? ¿Es posible adoptar decisiones sin contar con el voto favorable de todos los propietarios?
En este artículo vamos a explicarte en qué casos se exige la unanimidad en los acuerdos comunitarios, qué consecuencias tiene la falta de consenso y qué opciones existen cuando un propietario se opone a una decisión.
¿Cuándo se exige unanimidad en una comunidad de propietarios?
La unanimidad en las comunidades de propietarios está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Según el artículo 17.6 de la LPH, se requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios cuando se pretenda:
- Modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal (por ejemplo, cambiar la naturaleza de un inmueble o modificar la cuota de participación de un propietario en los gastos comunes).
- Alterar las reglas contenidas en los estatutos de la comunidad.
- Cambiar el destino del edificio o de sus elementos comunes (por ejemplo, convertir un local comercial en vivienda o destinar una zona común a un uso diferente al previsto inicialmente).
Estos acuerdos afectan directamente la estructura y el funcionamiento de la comunidad, por lo que el legislador ha considerado que cualquier alteración de estas características debe contar con el consentimiento de todos los propietarios.
¿Qué ocurre si no se alcanza la unanimidad?
Cuando un acuerdo requiere unanimidad y no se logra porque algún propietario vota en contra, en principio, la decisión no puede llevarse a cabo. Sin embargo, existen algunas excepciones y mecanismos legales para intentar desbloquear la situación:
1. Impugnación de acuerdos
Cualquier propietario que considere que la exigencia de unanimidad se ha aplicado indebidamente puede impugnar el acuerdo en los tribunales. Por ejemplo, si la comunidad aprueba una medida por mayoría simple cuando en realidad se necesita unanimidad, cualquier propietario podrá impugnarla en el plazo de tres meses (o de un año si la medida adoptada es contraria a la ley o a los estatutos).
2. Interpretación flexible de la unanimidad
En la práctica, hay situaciones en las que los tribunales han interpretado que no es necesario el voto explícito de todos los propietarios, sino que basta con la ausencia de oposición. Por ejemplo, si un propietario no asiste a la junta y no manifiesta su desacuerdo dentro del plazo establecido (30 días), se puede considerar que ha dado su consentimiento tácito al acuerdo.
3. Modificación de la normativa
En los últimos años, ha habido debates sobre la necesidad de flexibilizar la regla de unanimidad en algunas decisiones comunitarias. Aunque la LPH sigue exigiendo unanimidad en ciertos casos, la jurisprudencia ha ido perfilando situaciones en las que podría bastar con una mayoría cualificada.
4. Intervención judicial
Si un propietario bloquea reiteradamente decisiones que son necesarias para el funcionamiento del edificio o que han sido respaldadas por la mayoría, la comunidad puede acudir a los tribunales para solicitar una solución. En algunos casos, los jueces han considerado abusivo el veto de un propietario y han autorizado la adopción del acuerdo a pesar de la falta de unanimidad.
¿Cómo actuar si un propietario bloquea la unanimidad?
Si en tu comunidad de propietarios os encontráis con la situación de que un solo vecino impide que se adopte un acuerdo que consideráis necesario, existen varias estrategias para intentar solucionar el problema:
- Negociación y mediación: Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable dialogar con el propietario que se opone y tratar de llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes.
- Consultar con un abogado especializado: Un abogado experto en propiedad horizontal puede asesorar a la comunidad sobre la legalidad del acuerdo y las opciones disponibles para su aprobación.
- Revisar la jurisprudencia: Dependiendo del caso concreto, puede existir doctrina que permita adoptar el acuerdo sin unanimidad si se demuestra que es una medida de interés general para la comunidad.
- Impugnar el veto abusivo: Si el propietario que bloquea la decisión lo hace de manera arbitraria o sin justificación razonable, se podría solicitar al juez que valore si su oposición es abusiva y si procede aprobar el acuerdo sin su consentimiento.
En conclusión, la regla de unanimidad en los acuerdos comunitarios protege los derechos de todos los propietarios y evita decisiones que puedan perjudicar a algunos de ellos. Sin embargo, también puede generar bloqueos en la toma de decisiones y conflictos en la comunidad.
Si tu comunidad de vecinos necesita adoptar un acuerdo que requiere unanimidad y no logra el consenso necesario, es importante conocer las alternativas legales para evitar que la oposición de un solo propietario paralice el funcionamiento de la comunidad. En estos casos, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal puede ser clave para encontrar la mejor solución.